Foreigners’ Real Estate Acquisition Procedures
외국인 부동산 취득절차 外国人房地产取得程序

The laws and procedures that apply to foreigners’ acquisition of land in Korea differ depending on the purpose of acquisition, whether the foreigner is a resident or not, and whether the purchaser is an individual or a corporation.

Where real estate is acquired for profit-making purposes (e.g., for lease), the foreign investment notification procedure should be completed in addition to real estate acquisition notification. Foreigners who are non-residents should notify real estate acquisition under the Act on Report on Real Estate Transactions, Etc. and complete another notification of real estate acquisition under the Foreign Exchange Transactions Act.

• 1. Foreign-Invested Companies

  When a foreigner establishes a domestic corporation (foreign-invested company) pursuant to the Foreign Investment Promotion Act to engage in profit-making activities in Korea and acquires real estate (e.g., purchasing office buildings, acquiring factory sites) under the name of the corporation concerned, the Act on Report on Real Estate Transactions, Etc., the Foreign Investment Promotion Act, and the Registration of Real Estate Act shall apply.
  
  However, the Foreign Investment Promotion Act shall not apply to the establishment of domestic branches; hence real estate can be purchased under the branch’s name after notifying the branch’s establishment to a foreign exchange bank and registering the branch.

• 2. Resident Foreigners

  Notification as specified in the Foreign Exchange Transactions Act is not necessary for real estate acquisition by resident foreigners, such as the purchase of a residential apartment or the acquisition of real estate by domestic branches of foreign corporations. Instead, it is necessary to register a transfer of ownership at the local Si/Gun/Gu office within 60 days of concluding the sales contract. In such cases, the Act on Report on Real Estate Transactions, Etc. and the Registration of Real Estate Act shall apply.

• 3. Non-Resident Foreigners

  In principle, non-resident foreigners must first notify the acquisition of real estate to the head of a foreign exchange bank when bringing in funds for real estate acquisition, in accordance with the Foreign Exchange Transactions Act. Afterwards, real estate acquisition should be notified to the competent Si/Gun/Gu office and the transfer of ownership should be registered, in accordance with the Act on Report on Real Estate Transaction, the Foreign Exchange Transactions Act, and the Registration of Real Estate Act.

• 4. Permanent Residents

  Permanent residents hold the nationality of the Republic of Korea and are treated equally as Korean nationals. In this regard, they are exempted from notifying real estate acquisition under the Foreign Exchange Transactions Act regardless of whether they reside in Korea. Permanent residents’ real estate acquisition is governed by the Act on Report on Real Estate Transactions, Etc. and the Registration of Real Estate Act.

外商房地产取得程序

外国人在韩国取得土地时、根据取得目的、是否在韩国境内居住、属于个人或是法人、其须遵守的法令和程序将不同。 出于营利目的(出租房地产等)取得房地产时、除了要进行房地产取得申报外、还须进行外商投资申报、若属于《外汇交易法》中的“非居民”、另须额外进行房地产取得申报。

• 1. 外商投资企业

  外国人出于营利目的、根据《外商投资促进法》的规定在韩国成立法人(外商投资企业)并以该法人名义取得房地产(购买商务用建筑物、取得工厂用地等)时、须遵守《关于房地产交易申报等法律》、《外商投资促进法》和《房地产登记法》的相关规定。 但在韩国设立分公司时、则无需遵守《外商投资促进法》、可向外汇银行申报设立分公司、在分公司登记完毕后以分公司的名义购买房地产。

• 2. 定居外国人

  定居外国人在韩国购买居住用公寓、因外国法人在韩国设立分公司而取得房地产等时、无需遵循《外汇交易法》规定的申报程序、仅须在签订买卖合同后的60天内在管辖市、郡、区政府进行申报和所有权转移登记即可。 此时须遵守《关于房地产交易申报等法律》和《房地产登记法》。

• 3. 非定居外国人

  原则上、非定居外国人在汇入用于取得房地产的款项时、须首先根据《外汇交易法》的规定向外汇银行行长进行房地产取得申报、之后根据《关于房地产交易申报等法律》的规定在所在地市、郡、区政府进行土地取得申报和所有权转让登记即可。 此时须遵守《关于房地产交易申报等法律》、《外汇交易法》、《房地产登记法》。

• 4. 永久居住权人

  永久居住权人拥有韩国国籍、视为韩国公民、无论是否在韩国居住、无需根据《外汇交易法》的规定进行房地产取得申报。此时须遵守《关于房地产交易申报等法律》、《房地产登记法》。

외국인부동산취득 절차

외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득목적, 국내 거주여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 서로 다르다. 영리목적(부동산 임대 등)으로 부동산을 취득하는 경우는 부동산취득신고와는 별도로 외국인 투자 신고절차를 추가로 밟아야 하고, 「외국환거래법」 상의 비거주자에 해당된다면 부동산취득 신고를 추가로 하여야 한다.

• 1. 외국인투자기업

  외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 「외국인투자촉진법」에 따라 국내법인(외국인투자 기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우(업무용 빌딩 매입, 공장용지 취득 등)에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「외국인투자촉진법」, 「부동산등기법」이 적용된다. 국내에 지점을 설치하는 경우에는 「외국인투자촉진법」의 적용이 배제되므로, 외국환은행에 지점설치신고를 하고 지점 등기 후 지점 명의로 부동산을 매입할 수 있다.

• 2. 거주외국인

  거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득의 경우 「외국환거래법」상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시 · 군 · 구청에 신고하고 소유권이전 등기를 하면 됩니다. 이때에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「부동산등기법」이 적용된다.

• 3. 비거주외국인

  비거주외국인의 경우, 원칙적으로 부동산 취득자금 반입 시 「외국환거래법」에 따라 외국환은행의 장에게 먼저 부동산 취득신고를 하여야 하며, 이후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 관할 시 · 군 · 구청에 부동산취득신고를 하고 소유권이전 등기를 하면 된다. 이때에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「외국환거래법」, 「부동산등기법」이 적용된다.

• 4. 영주권자

  영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있어 내국인과 동일하게 간주되므로 국내거주와 관계없이 「외국환거래법」 상의 부동산취득신고 대상에서도 제외된다. 이때에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「부동산등기법」의 적용을 받는다.